نکاتی درباره «پارکینگ آپارتمان ها» که باید بدانید!
مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامعبشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد بایکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری ازوقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «پارکینگآپارتمان» را بررسی کنیم.
در معاملات خرید و فروش مسکن، پارکینگ و انباری از اجزای جداییناپذیریک واحد آپارتمان به حساب می‌آیند اما در موارد زیادی با توافق طرف‌های معامله یاتخلف فروشنده، این حق به خریدار داده نمی‌شود که آغازگر مشکلات زیادی در ساختمانخواهد بود.
قسمت‌های مختلف ساختمان را بشناسید
یادتان باشد که قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌ها را به دو قسمتاختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند: اول قسمت‌های اختصاصی یک ساختمان که برای هر مالکیدر سند مالکیتاش مشخص می‌شود. در آییننامهاجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، در ماده 1 آمده است: «قسمت‌هایی از بنا اختصاصیاست که عرفاً برای استفاده انحصاری مالک معینی یا قائم مقام او اختصاص یافتهباشد».
در واقع قسمت‌های اختصاصی ساختمان، واحدهای جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقاتماندن پارکینگ و انباری و … است که متراژ و جزییات آن نیز دقیق در سند مالکیتذکر شده است.
در بخش دوم قسمت‌هایی از ساختمان قرار دارد که با سایر اهالی مشترک است. این بخشرا در حقوق مشاعات می‌نامند. طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترکآپارتمان، قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چندآپارتمان یا محل و پیشه مخصوص نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنهاتعلق می‌گیرد.
به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسنادمالکیت ملک، اختصاص به یک یا چند نفر از مالکان ندارد، از قسمت‌های مشترک آپارتماناست. بر این اساس قسمت‌های مشترک ساختمان، راهروها، پلکان ها، فضاهای داخل پارکینگیا پارکینگ‌های اضافه‌ای که مالکی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیات وپشت بام را در بر می‌گیرد.
فروشنده باید به قول خود عمل کند
اگر خانه‌ای را خریده‌اید و در سند عادی یا همان مبایعه‌نامه آن قید شده است کهفروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما زمانتحویل، فروشنده از انجام این کار خودداری می‌کند و خانه‌ای بدون پارکینگ به شماتحویل می‌دهد، اصلا خودتان را ناراحت و نگران نکنید، به راحتی می‌توانید علیه اواقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید.
برای این کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به انجام تعهد» بدهید.
طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارایه خدماتی که در سند قیدشده است، می‌کند. حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش‌بینی نکردهباشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستریتعیین می‌شود. زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه‌ای از شهر متفاوت است و بنابراینبستگی به ارزش منطقه‌ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می‌گیرد کم یا زیاد می‌شود.
پارکینگ مال کیست؟
بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش رادارید، پارکینگ ندارد. شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشتهباشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟
در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود: صورت اول،تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن درصورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان بهحساب می‌آید. صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است.
به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورتمشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقطآپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌تواننداز پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.
باید جلوی دعوا را گرفت
فراموش نکنید که ممکن است بعضی از واحدهای یک آپارتمان، حق استفاده از پارکینگمشاع را داشته باشند و بعضی دیگر نه. همچنین ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانیساختمان، به نحو اختصاصی در سند مالکیت، پارکینگی برایشان مشخص نشده باشد و حق استفادهمشاعی از پارکینگ ساختمان را داشته باشند.
در این وضعیت، هر کدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگکه می‌خواهند بگذارند، بدون این که کسی به توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعیاعتراض کند. یادتان باشد که در چنین حالتی، مالکان برای ایجاد نظم و انضباط درساختمان، می‌توانند محل معینی را برای مدت معینی به طور موقت، به هر یک از واحدهااختصاص دهند و برای رعایت عدالت، وقتی این مدت معین به پایان رسید، آن را با واحددیگری تعویض کنند تا بین مالکان هم رنجش یا تنش به وجود نیاید.
همیشه توافق کارساز نیست
شاید آپارتمان شما هم از آن دسته ساختمان‌هایی است که پارکینگ آن با رأی ساکنانتقسیم شده است. در مورد قانونی بودن یا نبودن این کار بهتر است بدانید که، حتی باتوافق اکثریت ساکنان ساختمان هم نمی‌توان این کار را انجام داد و حتما باید همهمالکان رضایت داشته باشند. طبق ماده 10 قانون مدنی، اگر تقسیم پارکینگ بین مالکان،با توافق همه مالکان باشد، اشکال قانونی ندارد، اما فراموش نکنید که نحوه شماره‌گذاریو پلاک‌گذاری پارکینگ، توسط مامور و نماینده سازمان ثبت انجام می‌شود.
روند کار هم به این صورت است که از بالاترین طبقه آپارتمان کار پلاک‌گذاری را شروعمی‌کنند و بعد از آن، از پایین‌ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ را انجام می‌دهند.در واقع، مالکان با توافق نمی‌توانند داشتن یا نداشتن پارکینگ را تعیین کنند، بلکهفقط می‌توانند در مورد این‌که کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.
حق رفت و آمد از پارکینگ
اگر با همسایه‌تان سر حق عبور و مرور در پارکینگ یا مسائل این‌چنینی به مشکلبرخورده‌اید، بهتر است بدانید که رفت و آمد از ورودی پارکینگ، حق همه افراد ساکنساختمان، حتی کسانی که پارکینگ ندارند، هم هست، زیرا با این‌که طبق قانون تملکآپارتمان‌ها، پارکینگ متعلق به یک شخص و این موضوع در سند خانه نیز آمده است، امافضای اطراف آن جزو مشاعات یا همان قسمت‌های مشترک ساختمان است و با این‌که این فضابه مالک تعلق دارد، اما به این علت که برای دیگران مزاحمت ایجاد می‌کند، نمی‌تواندباقی ساکنان ساختمان را از ورود به پارکینگ یا عبور و مرور در آن منع کند یا حتیدر فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه کند. اگر این کار راانجام دهد، هرکدام از همسایه‌ها که بخواهند می‌توانند به علت مزاحمتی که ایجادکرده است، از او شکایت کنند. البته در این مورد استثنایی هم وجود دارد.
در مورد واحدی که پارکینگ آن به حیات خلوت راه داشته باشد و در آن ترددی وجودنداشته باشد، شاید بتوان این کار را انجام داد، اما بر اساس قانون، این پارکینگجزو مشاعات است و همه حق استفاده از آن را دارند، مگر این که در سندشان قید شدهباشد.
درباره پارکینگ مزاحم! بدانید
حتما شما هم اصطلاح پارکینگ مزاحم را شنیده‌اید. از آنجا که در مقررات شهرداری،استانداردی برای مساحت پارکینگ وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگآپارتمانی قابل اجرا نباشد و راه عبور باقی پارکینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافقاعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضاپیش‌بینی می‌کند که برای مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل ایننوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد،مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند
ناگفته نماند که قیمت این نوع پارکینگ از باقی پارکینگ‌ها کمتر است. نام اینپارکینگ به این علت مزاحم است با این که شخص، صاحب پارکینگ می‌شود، اما مزاحمت همایجاد می‌کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است.
در غیر این صورت، شهرداری و اداره ثبت بر اساس اولین و آخرین قرارداد خریدارها،پارکینگ را تقسیم می‌کنند که در بیشتر مواقع پارکینگ مزاحم به شخصی داده می‌شود کهآخرین قرارداد را دارد.
پارک بدون اجازه، ممنوع!
در صورتی‌که یکی از واحدهای آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌هااز پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از این‌که مالکدر خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفادهکننده درخواست کند. اما اگر خود مالک اجازه یا به اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگشبه مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، اذن داده باشد، نمی‌تواند چنین ادعایی کند.اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانوناست و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظرکارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگهمسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آننشود، جرمش «تصرف عدوانی» است و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفعتصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.