در معاملات خریدوفروش ساختمان، پارکینگ آپارتمان و انباری در صورت وجود جزء لاینفک ساختمان هستند، هرچند فروشندگان و سازندگان مجتمع‌های مسکونی و ساختمانی با توافق این حق را از برخی خریداران واحدهای مسکونی سلب می‌نمایند که این موضوع در برخی از موارد آغازگر مشکلات زیادی در ساختمان خواهد بود.
بخش‌های مختلف ساختمان را بشناسیم:
بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌ها شامل دو بخش اختصاصی و مشترک (مشاعی) است:
الف- قسمت‌های اختصاصی: قسمت‌های اختصاصی هر ساختمان که برای هر مالکی در سند مالکیتش مشخص می‌شود؛ و مطابق آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، در ماده 1 آمده است: “قسمت‌هایی از بنا اختصاصی است که صرفاً برای استفاده انحصاری مالک معینی یا قائم‌مقام او اختصاص‌یافته باشد.” با این تعریف درواقع بخش‌های اختصاصی ساختمان، واحدهای جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقات مانند پارکینگ آپارتمان و انباری و … است که متراژ و جزئیات آن نیز به‌طور دقیق در سند مالکیت هر واحد ذکرشده است.
ب- قسمت‌های مشترک: علاوه بر بخش‌های اختصاصی مالکیت هر مالک، بخش‌هایی در ساختمان هست که در سند مالکیت اختصاصی مالکین قید نگردیده است، این قسمت‌ها که با سایر اهالی ساختمان مشترک است را ازنظر حقوقی مشاعات می‌نامند. طبق ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک آپارتمان، بخش‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. به‌طورکلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک، اختصاص به یک یا چند نفر از مالکان ندارد، از قسمت‌های مشترک آپارتمان است. بر این اساس قسمت‌های مشترک ساختمان، راهروها، پلکان‌ها، فضاهای داخل پارکینگ یا پارکینگ‌های اضافه‌ای که مالکی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیاط و پشت‌بام را در برمی‌گیرد.
پارکینگ آپارتمان در مجتمع های مسکونی متعلق به چه کسی کیست؟
برخی مواقع در زمان خرید واحد آپارتمانی متوجه می‌شوید که واحدی که برای فروش گذاشته‌اند، پارکینگ آپارتمان ندارد، شاید از خود می‌پرسید که چطور ممکن است واحد مسکونی پارکینگ آپارتمان نداشته باشد، یا درواقع اصولاً پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟
اساساً تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود: صورت اول، تعلق اختصاصی پارکینگ به واحد آپارتمانی است که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت‌مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌گردد و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به‌حساب می‌آید.
صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به‌طور مشاع است. بدین معنی که از این پارکینگ‌ها در صورت‌مجلس تفکیکی برای واحدهایی که می‌توانند به‌صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام‌برده می‌شوند. در این صورت فقط واحدهای آپارتمانیی که حق استفاده از پارکینگ مشاعی برای آن‌ها شناخته‌شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به‌طور مشاع استفاده کنند. ممکن است بعضی از واحدهای یک آپارتمان، حق استفاده از پارکینگ مشاع را داشته باشند و بعضی دیگر این حق را نداشته باشند. همچنین ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان، به نحو اختصاصی در سند مالکیت، پارکینگی برایشان مشخص نشده باشد و حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان را داشته باشند.
در این صورت هرکدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ که می‌خواهند بگذارند، بدون این‌که کسی به توقف آن‌ها در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی اعتراض کند. در چنین حالتی، مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان، می‌توانند محل معینی را برای مدت معینی به‌طور موقت، به هر یک از واحدها اختصاص دهند و برای رعایت عدالت، وقتی این مدت معین به پایان رسید، آن را با واحد دیگری تعویض کنند تا بین مالکان هم رنجش یا تنش به وجود نیاید.
حق رفت‌وآمد از پارکینگ چگونه است؟
در مجتمع‌های مسکونی در برخی موارد پیش می‌آیند مالکین واحدهایی که پارکینگ اختصاصی دارند از ورود سایر ساکنین به پارکینگ ممانعت به عمل می‌آورند، لازم است بدانیم که به‌جز بخش اختصاصی قیدشده در سند مالکیت به‌عنوان پارکینگ که مساحت و موقعیت آن کاملاً مشخص‌شده است، مابقی فضای پارکینگ جزو بخش‌های مشترک و مشاعی ساختمان است که هریک از ساکنین می‌توانند از آن عبور و مرور کنند.
پارکینگ مزاحم چیست؟
اصطلاح پارکینگ مزاحم را همه شنیده‌ایم، اما پارکینگ مزاحم یعنی چه و به چه معنی‌ای است؟ ضوابط و مقررات شهرداری‌ها مطابق ضوابط شهری، برای مساحت پارکینگ استانداردی را دارند که اگر این میزان مساحت مطابق استاندارد تعریف‌شده در مورد پارکینگ آپارتمانی قابل‌اجرا نباشد، درصورتی‌که راه عبور باقی پارکینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضا پیش‌بینی می‌کند که برای مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل این نوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند. ناگفته پیداست که قیمت این نوع پارکینگ از باقی پارکینگ‌های اختصاصی کمتر است. اصطلاحاً این پارکینگ را به‌این‌علت که مزاحم است، پارکینگ مزاحم می‌نامند، نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است. در غیر این صورت، شهرداری و اداره ثبت بر اساس اولین و آخرین قرارداد خریدارها، پارکینگ را تقسیم می‌کنند که در بیشتر مواقع پارکینگ مزاحم به شخصی داده می‌شود که آخرین قرارداد را دارد.
پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه چه حکمی دارد؟
اجرت المثل تصرف پارکینگ چگونه محاسبه می شود؟
پارکینگ آپارتمان، اختصاصی هر واحد، در مالکیت مالک بوده و تصرف و استفاده بدون اجازه از آن در هر شرایطی خلاف قانون است. حتی اگر درصورتی‌که یکی از واحدهای آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ها بدون اجاره از پارکینگ آن استفاده کنند، پس از این‌که مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگ را از استفاده‌کننده درخواست کند، اما اگر خود مالک اجازه یا به‌اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگش به مدیر ساختمان یا شخص استفاده‌کننده، اذن داده باشد، نمی‌تواند چنین ادعایی کند؛ اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به‌نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت‌المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش «تصرف عدوانی» است و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.
- نویسنده : مهندس مجتبی رشیدنهال